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Immobilier

Quelle que soit la nature de votre investissement, il y a lieu de choisir en priorité l’emplacement de votre bien, sa qualité, la pertinence de son prix , le marché locatif s’y afférant et la future revente. Nos critères de sélection incluent tous ces choix ainsi que la fiabilité du promoteur et sa solidité financière. Nous déterminerons ensemble, suivant vos objectifs, et votre budget le supportle plus adapté( SCPI, Immobilier locatif, LMNP, LMP…)

L’immobilier locatif peut -être détenu en direct ou via des SCPI.

Cliquez sur une des solutions suivantes pour plus d'informations :

 

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

Un fonctionnement simple

Toutes les SCPI fonctionnent sur le même principe : elles achètent des biens immobiliers pour le compte de leurs "associés" (les épargnants qui achètent des parts), les mettent en location et les entretiennent. Ensuite, elles encaissent les loyers et les reversent aux associés, après avoir retenu les charges et des provisions, notamment pour travaux. Une expertise menée chaque année permet de définir la valeur des biens qui conditionne le prix des parts.

Rendement ou plus-value

Les SCPI dites "de rendement" sont les stars du marché. Ces sociétés investissent uniquement dans des biens professionnels (bureaux, commerces, entrepôts...). et privilégient le service d’un rendement tout en cherchant à offrir une protection contre l’inflation.

Les SCPI de plus-value recherche davantage le gain à la revente et peuvent s’inscrivent dans des dispositifs fiscaux permettant à l’investisseur de bénéficier d’économies d’impôt, sous réserve qu’il conserve ses parts pendant une durée minimale de 5 à 12 ans.



SCPI : Société Civile de Placement Immobilier 

Le Loueur en Meublé Professionnel ou LMNP

Le Loueur en Meublé Professionnel ou LMNP

La location meublée non professionnelle est dans le contexte fiscal actuel, l’un des tous meilleurs produits de complément de revenus et d’épargne retraite du marché.

Elle connait un engouement sans précédent et permet de se constituer un patrimoine immobilier dans le but de préparer sa retraite (rentes à terme défiscalisées sur une longue période).

Est considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel le propriétaire- bailleur qui loue un ou plusieurs logements dans la mesure où :

  1. 1.Il ne retire pas plus de 23 000€ HT de revenus annuels de cette activité et/ou 50% de son revenu global. Le seuil des recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal.

 

Tout réside dans le principe de l’acquisition de biens immobiliers destinés à être loués en meublé.

La location meublée concerne différents types de logements à usage d’habitation principale, secondaire ou occasionnelle :

  1. 1.Location saisonnière, chambres d’hôtes, gîtes ruraux
  2. 2.Chambre meublée
  3. 3.Résidence de tourisme et/ou affaires
  4. 4.Résidence séniors
  5. 5.Résidence personnes âgées dépendantes (EPAHD)
  6. 6.Résidences étudiantes

Comme tous les supports immobiliers le choix d’un investissement en LMNP doit être motivé par la valeur du bien que l’on appréciera au regard de son emplacement et de son usage futur :

  • Les résidences étudiantes doivent être proches des universités et écoles
  • les résidences tourisme situées aux endroits les plus séduisants d’une région très touristique (bord de mer, montagne, tourisme vert ou centre des métropoles) ou proche de voies de communication et zones d’activités d’une région dynamique (pour le tourisme d’affaires) etc…
  • Les résidences séniors et EHPAD (personnes âgées dépendantes) doivent aussi répondre à des critères d’emplacement de centre ville.

 Quel que soit le type de résidence, il est nécessaire de tenir compte de l’obligation de l’offre de services para-hôteliers tels que l’accueil, le nettoyage régulier des locaux, le service de blanchisserie et de fourniture de petits déjeuners (il faut au moins trois prestations). Il doit s’agir d’un établissement commercial composé d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés.

 

La location meublée est un investissement des plus rentables du simple fait que le propriétaire conclue un bail commercial de 9 ans renouvelable avec l’exploitant de la résidence, permettant de donner une rentabilité connue d’avance. S’agissant d’une activité commerciale, les revenus perçus sont déclarés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

L’investisseur peut prétendre sous certaines conditions à la récupération de la TVA (19,6%) qui intervient en général à la livraison du bien.

Pendant la période d’emprunt il convient d’opter pour le régime réel simplifié, ainsi l’investisseur pourra déduire de ses recettes annuelles toutes les charges, les intérêts d’emprunt et autres frais et pratiquer les amortissements qui seront déductibles dans la limite des recettes constatées. Les recettes nettes étant nulles il n’y aura pas d’impôt et les amortissements restant à imputer ne seront pas perdus ils s’imputeront ultérieurement sur les premiers bénéfices (amortissements réputés différés) ce qui permet de percevoir à la fin de la période de prêt des revenus totalement défiscalisés sur une longue période en cas de recours au crédit.

 

En choisissant d’investir en LMNP, vous assurez la valorisation de votre patrimoine, tout en vous garantissant des revenus complémentaires bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse.

En effet la combinaison entre la récupération de la TVA et le recours au crédit amplifie les performances de l’opération en agissant tels des leviers financiers qui permettront d’optimiser au terme de l’emprunt les effets des amortissements qui vont jouer un rôle de « cagnotte » fiscale sur les revenus locatifs sur plusieurs années. Si cette période coïncide avec le passage à la retraite ces recettes représenteront un précieux complément de revenus exonéré d’impôts. Pour cela il convient de bien préparer le montage financier. CODIFINANCE vous assiste tout au long de cette démarche.

 

Le Loueur en Meublé Professionnel ou LMNP 

La Location Meublée Professionnelle : LMP

La Location Meublée Professionnelle : LMP

Est considéré comme Loueur en Meublé Professionnel :

 

  1. 1.La personne du foyer fiscal qui s’inscrit au registre du commerce et des sociétés
  2. 2.Les recettes annuelles tirées par l’ensemble du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000€
  3. 3.Ces recettes excèdent les revenus professionnels de l’ensemble des revenus du foyer fiscal

 

Le type de bien est le même que ceux cités dans la catégorie des LMNP.

La location meublée est un investissement des plus rentables du simple fait que le propriétaire conclue un bail commercial de 9 ans renouvelable avec l’exploitant de la résidence, permettant de donner une rentabilité connue d’avance. S’agissant d’une activité commerciale, les revenus perçus sont déclarés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

L’avantage fiscal le plus attractif réside dans le fait que le statut de LMP permet :

  • Une imputation des déficits d’exploitation sur le revenu global: Le contribuable peut, en effet imputer les déficits retirés de son activité de LMP sur son revenu global, et ce, sans limitation de montant. Lorsqu’un bien est acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA) et que les charges engagées à cette fin génèrent un déficit, celui-ci peut être imputé par tiers sur le revenu global des trois premières années de location.

Si les charges n’absorbent pas la totalité des loyers perçus, l’amortissement de l’immeuble peut-être pris en compte mais uniquement pour porter le résultat fiscal à zéro.

  • Une exonération des plus-values immobilières : L’exonération est totale pour les plus-values inférieures à 90 000 euros hors taxe, partielle pour des plus-values comprises entre 90 000 et 126 000 euros (HT). Quel que soit le montant de la plus-value, l’activité de LMP doit être exercée pendant 5 ans avant d’ouvrir droit à une exonération.
  • Une exonération de l’impôt sur la fortune (ISF): Les biens meublés loués dans le cadre du régime LMP étant considérés comme des biens professionnels, ils échappent à l’ISF.
  • Une récupération de la TVA:

 

Depuis 2009, le statut de loueur professionnel est réservé aux seuls « professionnels ». Pour en bénéficier, l’investisseur doit remplir cumulativement trois conditions :

  • Etre inscrit au registre du commerce des sociétés,
  • Tirer au minimum 23 000 euros de recettes locatives annuelles de son activité de LMP
  • Faire en sorte que cette somme représente 50 % au moins des revenus professionnels du foyer fiscal.

 

La Location Meublée Professionnelle : LMP 

La Loi Scellier BBC

 

L’investissement en Loi Scellier BBC

Cet investissement sera fermé au 31.12.2012 lui succédera la Loi Duflot. (voir plus loin).

L’investissement en Loi « classique »  permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 13% du prix de revient plafonné à 300 000€ (sous réserve du plafonnement du prix au M2) et étalé sur 9 ans pour les logements acquis en 2012.

Les logements non BBC (Bâtiment Basse Consommation) bénéficieront d’un avantage fiscal de 6% pour les actes 2012 (si la date de dépôt du permis de construire est antérieure au 31/12/2011).

 

Les obligations de la Loi Scellier :

 

  • Investir dans un bien immobilier neuf, en respectant les plafonds de loyers répartis par zones géographiques.
  • Confier le bien en location pendant 9 ans minimum en tant que résidence principale du locataire.
  • Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû, le solde peut-être reporté dans la limite des 6 années suivantes.

 

La Loi Scellier BBC « intermédiaire » permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 13% du prix de revient plafonné à 300 000€ (sous réserve du plafonnement du prix au M2) et étalé sur 9 ans pour les logements acquis en 2012.

A partir de la 10è année, la réduction d’impôts peut être prolongée à hauteur de 1,33% par an pendant 6 ans à condition de respecter dès l’acquisition les plafonds de ressources du locataire.

La loi Scellier intermédiaire permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers.

La réduction totale Scellier permet donc une réduction d’impôts de 13 à 21% pour les biens acquis en 2012 .

Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû, le solde peut-être reporté dans la limite des 6 années suivantes.

 

Les obligations de la loi Scellier intermédiaire :

 

  • Investir dans un bien immobilier neuf, en respectant les plafonds de loyers répartis par zones géographiques.
  • Confier le bien en location pendant 9 ans minimum en tant que résidence principale du locataire puis pour une période de 3 ans renouvelable une fois, soit 15 ans en respectant les plafonds de ressources du locataire.

 

La Loi Scellier BBC 

La Loi Duflot

La Loi Duflot : cette Loi est en projet, voici pour le moment les contours de ce qu’elle propose (publié le 24/09/2012 dans « Fiscalité du Patrimoine ».

 

La Loi de défiscalisation DUFLOT (1er janvier 2013)

 

  • Durée de détention du bien: de  9 ans à 12 ans
  • Taux de la réduction d ‘impôt (estimée en attendant la publication de la loi) : 18% à 28%
  • Étalement de la réduction d’impôt : de 9 à 12 ans
  • Limite de la base de calcul de la réduction d’impôt: 300 000 Euro
  • Déduction supplémentaire sur les revenus fonciers: 30%
  • Location nue (non-meublée) : obligatoire
  • Location à usage d’habitation principale du locataire: obligatoire
  • Location à un ascendant ou descendant: Interdit, le locataire doit par ailleurs être en dehors du foyer fiscal du bailleur
  • Délai pour la première mise en location: 12 mois
  • Plafonnement des loyers: à 80% du loyer de marché
  • Plafond des ressources du locataire: Inférieur au Scellier Intermédiaire
  • Eco-conditionnalité: les logements devront respecter les caractéristiques thermiques et la performance énergétique exigées par la réglementation en vigueur. La réglementation thermique en vigueur est celle applicable à la date du dépôt de la demande de permis de construire. La réglementation thermique 2012 (RT 2012) s’applique aux constructions neuves ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à partir du 28octobre 2011 en zone ANRU et à partir du 1er janvier 2013 pour les autres secteurs.

 

 

Cliquer ici pour une demande de renseignements 


La Loi Duflot